何磊
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1.成为问题的不是预售制本身，而是预售制中预售资金的监督。这么多年来，预售制一直被一些开发商当作资金池玩，冒着风险。与其轻率地尝试新的制度模式，不如先堵住现有制度的漏洞。要监督预售资金，老百姓买这所房子的钱必须先花在建这所房子上。
2买房的好时机是什么？你想买的房子正好有人卖。比如新房，你喜欢的地区，开发商有新开的房地产。二手房，你中意的小区，户型，楼层，业主要卖给你。如果买了不满意的房子，每天都要在里面生活，心里会很郁闷。买房没有意义。是你。
3公共摊位面积客观存在。如果取消，那是计算方法的问题，没有任何意义。例如，一栋房子每坪建筑面积为2万坪60坪120万韩元，取消摊位后每坪3万坪，住宅本变成了40坪，那不也是120万韩元吗？
4.财政独立支持住宅独立，住宅独立支持女性精神独立。这是社会的进步。
正文：
买房不能影响生活
我是买房的风向标。因为我从事房地产多年，我在建设部工作，也在房企工作，也在金融机构工作，所以全国各地的很多朋友在买房前都想问一句。我想买不买房子。。
我认为买房子灵魂要问三个问题。也就是说，要想清楚三个问题。第一个问题为什么要买房？买房可以解决很多问题，比如子女上学上班通勤结婚父母安心内心归属感等。买房或租房，其实更多的是解决心理需求问题。如果你不在意，内心很强大，以世界为家，你可以租一辈子。欧洲很多贵族一辈子住在酒店里，却认为自己是上流社会，所以买房主要是心理需求的问题。
“家是为了生活，不是为了炒”这句话要用心体会。这是一句充满智慧的话。现在已经过了随便买房就能爬的时代，买房首先是自住，其次是资产配置。
买房也会带来一些苦恼。要有财政计划。买房不要给自己带来太大的财务压力，爬上不适合自己的杠杆。为了买房而影响生活是非常不可取的，但同时你要研究房地产，不要买容易腐烂的房子。这毕竟是大宗交易，也许是我们一辈子花的最大的钱，要非常谨慎。但是我们买房的时候，我们在销售处容易晕倒，随便买了一个。因此，买房一定要充分考虑，做好计划。
第二个灵魂问题是买房子的好时机是什么？就是你想买的房子正好有人卖。比如新房，你喜欢的地方，开发商有新开的房地产。二手房，你中意的小区，户型，楼层业主要卖给你。选择适合自己的房子是最好的时机。因为买房是低频交易，人一辈子可以买一两次，买三次五次已经不容易了。如果你买了不喜欢的房子，就像买股票一样，兑换率高，可以做替身。你每天都要在里面生活。如果买了自己不喜欢的房子，心情就会变得非常忧郁。那么买房的意义就没有了。是你。
第三个灵魂问题是房价是否还会上涨。这也是大家都在问我的问题。五年前，每个人都是投资大师。买房找我的时候，“房价好像又要上涨了，你建议我买哪栋房子？”问。但是在过去的两年里，越来越多的人问：“房价还能涨吗？”问。“这也表明，国家房价稳定地价稳定这一“三稳”的房地产调控仍在取得成效。对房价不再一致乐观是正常的。
概括起来是三句话。
1.房子不买不炒，就要买你能用的房子。买房是件大事。你永远买不到底部，不是只看附加值，也不是以自主为主。买房一定要让自己心情好，提高自己的生活质量。
房子显然是大规模资产配置的最佳工具。我总是说房子上涨的时候你不舍得卖，摔倒的时候你不能卖。但是你能抓住，房子能通过周期。那和你买股票不一样，你放在账户里，今天强势的话马上盈利，明天又很后悔，后天再往上走，你就追进去了，第四天可能会摔倒。。
3.房子暴涨的时代一定已经过去了。未来的分化是大势所趋。有些地方不涨，这也是正常的经济现象。所以你一定要选好城市，根据自己的需要选择适合你的房子。
买房主要看地区
女性购房比例越来越高是社会的进步
与洗澡不同，与男性地女性地不同，买房不分男性购房者和女性购房者。买房做决定的确实是很多女性。我说，很多朋友感谢妻子，让自己过上好生活，在房价起飞前买了房子。女性更关心家庭。买房筑巢的意志很浓。女性天生喜欢买房，有钱一点就存钱买房，把房子当储蓄罐，这确实是女性的特性。
现在年轻人00年后开始买房，他们的父母只能说很有钱。00后的父母赚到了70后买房的第一桶金，尝到了甜头，比较开明，财力更加雄厚，可以为买房提供更多的支持。买房，花钱买房是00后女性买房比例越来越高的原因。很多50后，甚至一些60后，因为他们所有的经历都是福利销售阶段，享受国家的供给制，没有经历住房的市场化，他没有在家里赚到第一桶金，所以他是比较保守的购房理念。
女性重视买房其实也是性别歧视。特别是以前说买房是丈母娘的需求，现在的女孩子都很独立，买房是婚前财产。因为有父母的支持，所以结婚后可能不会等到男人活着。财政独立支持住房独立，住房独立支持精神独立，如果女性有物理独立空间，就很容易创造独立的精神空间。女性买房越来越多，尤其是归零后，似乎也反映了一个社会的进步。
普通投资者应该远离商家投资
住宅和商铺不是一回事。买住宅是自生，买商店是纯投资。投资需要专业水平。我认为对于普通人来说，不适合买商铺。因为投资行为首先要考虑收益率，决定商家价值的其实是租金，决定租金水平的是客流量，所以需要专业判断。
从租金的收益率来看，商家的租金收益率可能比住宅高一点，但部分商家可能为3%，住宅可能为1%左右，但考虑到空挡周期，购买商家可能并不是一笔划算的交易。对我们来说，买房子你更看重位置，买商店更看重位置，可能在同一层的商场，也可能在电梯门口或者比较偏僻的地方，人的流量都不一样。购买商铺的话，经常需要研究商铺内部是否有商铺的聚集效果。这个地区不稀疏。要考虑很多因素。我认为对这些问题的讨论实际上超出了普通人的考虑范围。那是很专业的事。
而且，在财务规划上，购买商家的预付率比较高，很多城市要求预付50%，这考验了购买者的资金实力。北京对商家的购买面积和支付方式有比住宅更严格的要求。很多普通人可能没有购买商铺的门槛，但当然这是好事。也就是说，为了不让普通人承担这种投资商店的巨大风险，必须设置壁垒，将普通人挡在门外。。
尤其是购买商铺转卖也很难。特别是生意好收益率高的店，别人也不好卖。如果是生意不好的店，你也很难找到下一家来收购。因此，商家一旦投资出错，就容易砸在自己手里。而且，商家的转让税很高。特别是很多地方住宅免征房产税，但商家要缴纳房产税。其持有费用比住宅高得多。
所以我对商家，投资者要慎重着手，普通投资者要远离，专业投资者要进入。未来将有很多与发达国家接轨的政策。例如，聚集的商家是否能创造REITs，或者是否有其他投资方式等。如果是商业房地产的REITs，普通人可以参与。这相当于不买你不知道的股票，但你要去买基金。因为基金份额比较小，专业投资者帮助你报价，所以你能获得稳定的收益。我认为这是一种与投资者比较一致的投资方式。
取消摊位面积可能不太现实
一瓶500毫升的饮料卖5元，你把它换成400毫升，卖4元，价格下降了。你认为有什么变化？其实没有。取消公共摊位是一件很愉快的事。因为没人愿意为没用过的东西付钱。但是实际上是计算方法的问题。如果取消公共面积，即按适用范围内的面计算房价，开发人员可以将公共面积成本完全转移到套内面积。例如，一栋房子每坪建筑面积为2万坪60坪120万韩元，取消摊位后每坪3万坪，住宅本变成了40坪，那不也是120万韩元吗？这是个文字游戏。对于个人投资者来说，你心理上住了60平的房子，现在只能买40平的房子，是不是还有失落感？这种文字游戏是无法解决的问题。因为一栋房子不仅有你室内的那个面积，所以它肯定有很多公共面积。例如，要使用电梯楼梯间大厅走廊配电室，这些都要平整地展开。而且，如果不想这样的话，会影响居住的舒适性和便利性。摊位面积客观存在。如果取消，那是计算方法的问题，我认为没有任何意义。但是现实中存在着非常不合理的摊位面积问题。一户人家可能会有40%，甚至50%，老百姓住房能不让吗？如果面积很大，你真的可以垫房价。在这里也要对开发者大喊大叫。购房合同一定要看套餐里的建筑面积是多少，摊位面积是多少，让老百姓明明可以买房。为了不让普通人承担开发商应承担的费用，我们要求计算非常透明的摊位面积，但取消可能不那么现实。
要严格监督房地产预售资金
问题不是预售制本身，而是预售制中预售资金的监督。这么多年来，预售制一直被一些开发商当作资金池玩，冒着风险。与其轻率地尝试新的制度模式，不如先堵住现有制度的漏洞。
我们必须完善任何制度，有这个制度的初心，有与之相适应的实践背景，所以遇到很多制度，不能说取消不取消。随着实践的发展，这个制度可能不适应，请改造升级，而不是取消这个制度。现在的销售制可以吗？现行销售制也存在现行销售制问题。
目前预售制的问题是要监督预售资金，老百姓买这个房子的钱，建这个老百姓要买的房子，我认为这是核心问题。建成后，开发商可以盈利。还债去拿地没问题，但你不要把这笔预售资金玩资金池。老百姓把钱交给你，本来想让你建老百姓要买的房子，你拿了这笔钱去另一个地方拿地，你在玩这种鼓噪的游戏。。
前几年开发商一直声称是高周转率，所以预售资金被提取出来还债，老百姓买不起房子，这真的是很大的痛苦。。
第二，资金监督的全过程。预售资金监督要严格按照工程进度按照项目进度支付。你建一层楼，我就给你一层钱。然而，以前可能会有一些混乱。也就是说，可能还没有覆盖第一层楼，第二层楼的钱也可以给你。财富。
第三，开发商将无法再像过去一样进行高周转。带着那么多东西上了很多项目，结果有些项目没有能力建设了。现在，很多开发者都在品尝这种不好的结果。
现在是买房比较友好的时期。但是现实是大家都不敢买房子。大家为什么认为现在有这种心理？
但是我们看到，今年头6个月，同比都下降了，基本上下降了20%。有几个原因。
第二个问题是大家都不着急买房。以前大家买房子都觉得房价一触即发，所以一定会立即暴涨，快先上车吧。现在根据自己的需求生活也是平静的释放，这也是一个好现象。
1d 第二个问题是大家都不着急买房。
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